TANAH WARISAN TIDAK KENA PPh, TAPI BUKAN BERARTI BEBAS SEMUA PAJAK

Panduan terbaru mengurus SKB PPh, BPHTB dan balik nama tanah warisan di Jakarta

Apakah tanah warisan dikenai pajak?
Jawabannya tidak sesederhana “ya” atau “tidak”.
Warisan bukan objek Pajak Penghasilan (PPh), tetapi proses pengalihan dan pendaftaran hak atas tanah warisan tetap mempunyai kewajiban administrasi perpajakan dan pertanahan.

Khusus di Jakarta, ketentuan BPHTB juga mengalami perkembangan penting. Sejak berlakunya Kepgub DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris termasuk kategori yang memperoleh pengurangan pokok BPHTB sebesar 50%, dengan tetap memperhatikan NPOPTKP dan persyaratan yang berlaku.

Ringkasnya, Apa yang Harus Diurus?

PPh atas warisan	Bukan objek PPh
SKB PPh	Tetap diperlukan sebagai bukti administratif pengecualian PPh
BPHTB Jakarta	Tetap harus dianalisis sesuai Perda dan fasilitas yang berlaku
NPOPTKP waris tertentu	Rp1 miliar untuk hubungan keluarga yang memenuhi ketentuan
Fasilitas Jakarta 2026	Pengurangan pokok BPHTB 50% untuk perolehan karena waris

Namun, pengecualian tersebut tetap membutuhkan pembuktian administratif melalui Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.

⚠️ SKB PPh BUKAN TANPA SYARAT

PER-8/PJ/2025 menempatkan kepatuhan perpajakan ahli waris sebagai bagian penting dalam proses SKB.

• SPT Tahunan yang menjadi kewajiban ahli waris harus telah disampaikan sesuai ketentuan;
• bagi PKP, kewajiban SPT Masa PPN harus dipenuhi sesuai ketentuan;
• tidak memiliki tunggakan pajak, atau telah memperoleh persetujuan angsuran/penundaan;
• tidak sedang dalam proses perkara pidana perpajakan.

Yang tidak lagi menjadi fokus utama adalah validasi SPT pewaris sebagaimana persyaratan lama.

ANGKA PENTING BPHTB JAKARTA

Tarif BPHTB	5%
NPOPTKP umum perolehan pertama	Rp250 juta
NPOPTKP waris/hibah wasiat keluarga tertentu	Rp1 miliar
Pengurangan pokok BPHTB karena waris	50%

Jika nilai perolehan yang menjadi dasar BPHTB adalah Rp900 juta dan ahli waris memenuhi kriteria NPOPTKP Rp1 miliar, maka secara matematis dasar pengenaan setelah NPOPTKP menjadi nihil.

Rp900 juta − Rp1 miliar = nihil

PENTING: JANGAN LAGI MENGGUNAKAN PERGUB 23/2023

Pergub DKI Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 yang dahulu mengatur pembebasan BPHTB untuk perolehan hak pertama telah dicabut oleh Pergub DKI Jakarta Nomor 27 Tahun 2025.

Untuk kondisi saat ini, kriteria pengurangan dan pembebasan pokok BPHTB mengacu antara lain pada Kepgub DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026.

Catatan:
Contoh ini menggunakan asumsi ahli waris memenuhi kriteria NPOPTKP Rp1 miliar dan fasilitas pengurangan 50%. Kasus konkret harus diperiksa berdasarkan dokumen dan data BPHTB yang sebenarnya.

Artinya:

Proses BPHTB warisan harus dilihat dalam kaitannya dengan proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan.

Catatan mengenai PPAT:

Tidak tepat mengatakan bahwa setiap pendaftaran waris selalu wajib menggunakan akta PPAT yang sama. Dokumen yang diperlukan bergantung pada konstruksi pewarisan dan pembagian haknya. PP 24/1997 Pasal 42 secara khusus mengatur
pendaftaran peralihan hak karena pewarisan.

Jangan samakan:

• SHM warisan;
• HGB warisan;
• tanah belum terdaftar;
• tanah dengan girik/bukti lama;
• tanah dengan data yuridis tidak sinkron;
• tanah yang sedang bersengketa.

JANGAN LANGSUNG MEMBAYAR PPh HANYA KARENA PERMOHONAN TERKENDALA

Minta penjelasan mengenai alasan pengembalian/penolakan dan perbaiki dokumen atau data yang menjadi masalah sesuai ketentuan.

☐ Akta/surat kematian pewaris

☐ KTP/NIK ahli waris

☐ Kartu Keluarga

☐ Surat Keterangan Ahli Waris/dokumen pembuktian ahli waris

☐ Surat Pernyataan Pembagian Waris

☐ Sertifikat tanah

☐ SPPT PBB/data objek tanah

☐ Pemeriksaan kesesuaian data sertifikat

☐ Pengajuan SKB PPh

☐ Pemeriksaan kepatuhan pajak ahli waris

☐ Penghitungan NPOP dan NPOPTKP BPHTB

☐ Pemeriksaan fasilitas pengurangan BPHTB Jakarta

☐ Dokumen pendaftaran peralihan hak

☐ Pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan

KHUSUS WARGA JAKARTA

Untuk kasus tanah warisan di Jakarta, jangan hanya bertanya:
“Berapa pajaknya?”

Yang harus diperiksa adalah:

1. Apakah waris tersebut memperoleh SKB PPh?
2. Apakah ahli waris memenuhi NPOPTKP Rp1 miliar?
3. Apakah termasuk kriteria pengurangan BPHTB 50%?
4. Apakah dokumen waris dan tanah lengkap?
5. Apakah data sertifikat sesuai dengan dokumen kewarisan?

Dengan empat pemeriksaan tersebut, potensi kesalahan pembayaran pajak
dan penolakan administrasi dapat diminimalkan.

Tanah atau bangunan yang diterima karena warisan bukan objek PPh. Namun, untuk proses pengalihan hak diperlukan administrasi SKB PPh kepada DJP.

Di Jakarta, persoalan BPHTB harus dianalisis secara terpisah. Berdasarkan Perda DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024, tarif BPHTB adalah 5% dan untuk waris dalam hubungan keluarga tertentu NPOPTKP ditetapkan Rp1 miliar.

Yang sangat penting, berdasarkan Kepgub DKI Jakarta Nomor 450 Tahun 2026, perolehan hak karena waris termasuk kategori yang memperoleh pengurangan pokok BPHTB sebesar 50% sesuai kriteria yang ditetapkan.
Kepgub tersebut menggantikan Kepgub 840 Tahun 2025.

Setelah aspek perpajakan dan kewarisan dipenuhi, proses dilanjutkan dengan pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan sesuai ketentuan ATR/BPN.

CATATAN REDAKSI BINA BANGUN BANGSA

Artikel ini disusun sebagai informasi edukatif mengenai perpajakan dan
pertanahan, dengan fokus pada objek tanah/bangunan yang diperoleh karena
warisan di wilayah Jakarta.

BINA BANGUN BANGSA

Media Informasi • Konsultasi Hukum • Pertanahan • Kebijakan Publik

 

📄

Dokumen PDF

Baca atau unduh dokumen lengkap sebagai bahan referensi.